DICTAMEN DE VALORACIÓN de Mª de Monserrate Hernández Mateo, Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiada Nº 396.
VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA TIPO DÚPLEX, SITUADA EN SAN GINÉS. MURCIA.
Mª de Monserrate Hernández Mateo, Agente de la Propiedad Inmobiliaria inscrita con el número 396 en el correspondiente Colegio Oficial de esta Región; Designada perito para la tasación de bienes inmuebles por el Juzgado de Primera Instancia Número Ocho de Murcia, a instancias de Renault Financiaciones, S.A., E.F.C. y para incorporar al procedimiento 70.019/2006.
He pasado a reconocer los bienes motivantes del presente y, tras su estudio, emito el siguiente
DICTAMEN
I.- OBJETO DEL TRABAJO.
Se precisa conocer el valor en el mercado de la finca registral nº 12594 del Registro de la Propiedad de Murcia número seis. Siendo el servicio requerido facultad propia de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, conforme a lo establecido en la letra d), del art. 1, del vigente Reglamento General de esta Profesión (Decreto 3.248/1.969, de 4 de diciembre), acepto el encargo y procedo a su despacho.
II.- BIENES SOMETIDOS A ESTUDIO.
Según información facilitada al efecto, mediante copia de la correspondiente Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad, la descripción registral de estos bienes es la siguiente:
· VIVIENDA: - Número de orden en Propiedad Horizontal: 11.- Vivienda con garaje y trastero anejo en San Ginés-Murcia, Avenida San Ginés, nº 58-a. Distribuida en diferentes dependencias.
· SUPERFICIE: - Tiene una superficie construida de ochenta y ocho metros con cinco decímetros cuadrados (88´05)m2 y útil de setenta y tres metros y treinta y ocho decímetros cuadrados (73´38)m2.
· LINDA:
- FRENTE: Zona peatonal para acceso a las viviendas que da a la Carretera de San Ginés al Puerto de la Cadena.
- FONDO: Vivienda de tipo “E”.
- IZQUIERDA: vivienda de tipo B1.
- DERECHA: entrando, las zonas peatonales de la parcela.
· ANEJOS VINCULADOS A LA VIVIENDA:
- GARAJE Y TRASTERO en planta de sótano. Que tiene su acceso
desde la Calle Los Marqueses. · CUOTA: Cuatro enteros y setenta y seis centésimas por ciento.
· TITULARES:
- Don JUAN JOSÉ F. A., en cuanto a un 100% del Pleno dominio por título de compraventa, con carácter ganancial.
- Doña JOSEFA T. F., e n cuanto a un 100% del Pleno dominio por título de compraventa, con carácter ganancial.
· DATOS REGISTRALES:
- Registro De la Propiedad de Murcia número Seis
- Tomo: 2469
- Libro: 361
- Sección: 11
- Folio: 135
- Inscripción: 12ª
- Finca nº 12594
· DATOS CATASTRALES
- Referencia catastral: 0426502XH6002N0011XK
· OBSERVACIONES: Tras la visita efectuada no se observan discrepancias entre la realidad física existente y la descripción registral del inmueble objeto de avalúo, si bien hay que puntualizar que la dirección correcta del inmueble es Avenida San Ginés, nº 58a, San Ginés-Murcia.
III.- PRINCIPALES CIRCUNSTANCIAS A TENER EN CUENTA.
1.- TIPOLOGÍA DEL NÚCLEO URBANO
· Tipo: Pedanía de Municipio cabeza de partido y capital de provincia.
· Población: Población de derecho supera los dos mil habitantes.
· Desarrollo: Estable.
· Consolidación: 100%.
· Características: Urbano residencial, primera residencia.
· Servicios: Básicos y especializados cubiertos.
2.- CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA
· Ubicación: Se sitúa en la zona norte de la pedanía, con buenos accesos y comunicaciones.
· Distribución del inmueble:
- En cuanto al residencial: se desarrolla en 21 viviendas tipo dúplex adosados con patio, de las cuales once de ellas dan a la Avenida San Ginés y las otras 10 dan a la Calle Los Marqueses, con planta sótano destinada a garajes y trasteros.
- En cuanto a la vivienda: Ubicada en Avenida San Ginés, nº 58a, se desconoce su distribución interior, ya que no fue posible el acceso. Se presume distribuida en salón, cocina con lavadero, 2 baños, 3 dormitorios, patio.
· Superficie:
- Construida de la vivienda: 88´05 m2.
- Útil de la vivienda: 73´38 m2
- Construida de los anejos: 78´00 m2, según información catastral.
· Calidades: Medias con acabados suficientes
- En cuanto al residencial: Fachada en china rústica pintada en color teja claro, tejados de teja ondulada, persianas de PVC, ventanas de aluminio y barandillas en hierro pintadas en blanco. Puerta de acceso a las viviendas en madera.
- En cuanto a la vivienda: Se desconocen, ya que no fue posible el acceso al interior. Se presumen medias-bajas, en consonancia con el aspecto exterior de la vivienda.
· Instalaciones:
- Ascensor: No.
- Portero automático: -
- Antena de televisión: Sí.
- Garaje: Sí
- Calefacción: -
- Aire acondicionado: 1 Split
- Agua caliente: Sí.
- Gas ciudad: -
- Doble acristalamiento en ventanas: -
- Suelo:-
- Pintura: Gotelé
- Orientación: la vivienda se orienta a Levante y Poniente.
- Antigüedad: 21 años
- Estado de conservación: Normal.
3.- CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO INMEDIATO
Significación del entorno:
Urbano-residencial, con edificios destinados a vivienda en plantas altas, y actividades comerciales en plantas bajas y viviendas unifamiliares tipo dúplex. El entorno próximo al que pertenece la finca no condiciona su valor por ser de tipología y calidad similar a la del inmueble en cuestión. Se trata de una zona de San Ginés catalogada como media.
Infraestructuras y Comunicaciones:
La infraestructura es la normal y adecuada a la zona. Dispone de suficientes instalaciones de realización, básicamente de carácter municipal.
Las comunicaciones y vías de acceso son buenas.
4.- INFORMACIÓN DE MERCADO.
Suficiente estudio urbanístico de la zona, sin aglomeración por densidad de construcción.
El entorno próximo al que pertenece la finca no condiciona su valor por ser de tipología similar a la del inmueble estudiado.
Los valores medios de compraventa en la zona están comprendidos entre los 162.000´00 y los 186.000´00 €, dependiendo su valor final de las características, calidades, estado de conservación, y de la ubicación concreta del inmueble.
El nivel socio-económico de la zona es medio. Tanto la oferta como la demanda que se observan son normales.
IV.- JUSTIPRECIO
Con los datos y consideraciones expuestos en cuanto antecede, se realiza el cálculo del justiprecio siguiendo el método de Comparación.
En base al estado de conservación del inmueble, de sus calidades, de su zona de ubicación, y teniendo en cuenta las circunstancias peculiares del mismo, se adopta el valor 167.000´00 €.
IMPORTA, PUES, EL BIEN TASADO, FINCA REGISTRAL 12594, UN TOTAL DE CIENTO SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS EUROS (167.000´00 euros)
Observación: Si contara el inmueble con la calificación de Vivienda de Protección Oficial, su venta por el valor de mercado referido podría representar la pérdida de los beneficios obtenidos como consecuencia de la misma.
Lo expuesto es cuanto tengo que manifestar en cumplimiento del encargo recibido, y para su constancia y sometiendo mi criterio a otro mejor fundado, libro el presente que firmo en Murcia a 9 de julio de 2007.
LIQUIDACION DE LAS CARGAS PREFERENTES
Conforme establece la ley, la Secretaria del Juzgado de Primera Instancia 8 de Murcia, mediante diligencia de fecha 26 de febrero de 2008, ha rebajado del valor del inmueble fijado por el perito (167.0000 euros) las cargas que en el Registro de la Propiedad tienen que ser asumidas por quienes adquieran el bien en la subasta ya que son preferentes. Se descuentan las siguientes:
1.- Hipoteca a favor de la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, inscripción 13ª, por un saldo total a fecha 17 de enero de 2007, de 72.242,82 euros más posteriores vencimientos.
2.- Anotación de embargo, letra B, a favor de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, por un total de 4.337,13 euros a fecha 29 de septiembre de 2006.
En consecuencia, descontadas esas cargas, se determina como valor el bien a efectos de subasta el de 90.420,05 euros.
